Wat is het verschil tussen recht van opstal en erfpacht?
Opstal en erfpacht zijn twee termen die meestal in één adem genoemd worden. Toch zijn er duidelijke verschillen tussen beide rechten. Om het je iets makkelijker te maken, geven we een overzicht en enkele duidelijke toepassingen.
Het recht van opstal
Het recht van opstal is het recht om gebouwen of beplantingen te bezitten op andermans grond. De opstalhouder is dan de effectieve eigenaar van de door hem geplaatste gebouwen of van de gebouwen die er al stonden. Als het opstalrecht geldt en je bouwt bijvoorbeeld een huis op de grond van iemand anders, word jij automatisch eigenaar van dat huis, maar niet eigenaar van de grond. De eigendom van de gebouwen of opstallen wordt dus afgesplitst van de eigendom van de grond.
Het recht van opstal is altijd tijdelijk, met een maximumduur van 99 jaar. Je hebt wel de mogelijkheid om de afspraak te vernieuwen. De opstalhouder betaalt dan een vergoeding, of retributie, aan de opstalgever of nog de persoon die de eigenaar is van de grond.
Het recht van erfpacht
Met het recht van erfpacht heb je het volle genot van een onroerend goed, zoals een grond of een woning, dat aan iemand anders toebehoort. Ook dit recht is in de tijd beperkt, gaande van minimum 15 jaar tot 99 jaar. De rechten en plichten van de eigenaar en erfpachter worden vastgelegd in de erfpachtovereenkomst.
De erfpachter moet jaarlijks een vergoeding, een canon genaamd, betalen aan de eigenaar. Soms is er ook de optie om bij de aanvang van de erfpacht een eenmalige vergoeding te betalen.
De erfpachter wordt niet meteen de eigenaar van wat er op de grond staat. Wil je toch de eigenaar zijn? Dan moet je een opstalrecht toevoegen.
Waarvoor gebruik je opstal en erfpacht zoal?
Dat klinkt wel allemaal mooi, maar wanneer maak je nu eigenlijk gebruik van die rechten?
Het opstalrecht kan bijvoorbeeld nuttig zijn bij de bouw van een ondergrondse garage onder de grond van iemand anders. Zo wordt de opstaller eigenaar van de garage, maar blijft de grond gewoon eigendom van de oorspronkelijke eigenaar.
Soms wordt het opstalrecht ook gebruikt om de positie van de echtgenoot te versterken. Als je partner bijvoorbeeld geen eigenaar van de grond is, kan die wel (mede-)eigenaar worden van de woning die erop staat.
Het recht van erfpacht bewijst vaak zijn nut bij de erfenis van speciale gebouwen. Als iemand nu een kasteel erft, maar de onderhoudskosten niet kan betalen, kan die bijvoorbeeld een erfpachtovereenkomst met de gemeente sluiten. De gemeente betaalt dan gedurende een periode een symbolische euro aan de eigenaar om het kasteel te mogen gebruiken. De gemeente heeft dan wel de plicht het kasteel te onderhouden. Tijdens die periode kan het kasteel bijvoorbeeld als toeristische attractie dienen, maar na afloop is het kasteel weer eigendom van de originele eigenaar.