Wat is erfpacht?

Als je vastgoed aankoopt, bestaat dat altijd uit grond en een pand. Dat grondaandeel levert helaas niets op. Het kost je alleen maar geld. In grote steden of kustgemeenten loopt het grondaandeel zelfs aardig op.

Via erfpacht ‘koop’ je niet, maar heb je het volle genot van een onroerend goed dat aan iemand anders toebehoort voor minimaal 15 en maximaal 99 jaar. De persoon die het recht verleent blijft eigenaar, de gebruiker is erfpachter. De aankoopsom omvat enkel de waarde van het pand, zonder de grondwaarde. In ruil voor het gebruik betaalt de erfpachter jaarlijks een vergoeding, dat noemen we ‘pacht’.

Hoe werkt erfpacht?

Stel, een appartement heeft een waarde van 200.000 euro, waarbij de verdeling als volgt is opgelijst: 50.000 euro grond en 150.000 euro woonruimte. Bij een gewone situatie betaal je 200.000 euro met daarop 7% registratierechten. Dat komt uit op de ronde som van 214.000 euro.

Bij het geval van erfpacht betaal je de grondwaarde niet. Dat betekent dat je 150.000 euro voor de waarde van het appartement betaalt, met daar opnieuw 7% registratierechten op. Zo betaal je 160.500 euro, maar jaarlijks komt daar een pachtbedrag bij. Stel dat dit 1.200 euro bedraagt, dan betaal je daar eveneens jaarlijks 2% registratierechten op, oftewel = 160.500 euro + 1224 euro per jaar wanneer je kiest voor erfpacht. Uitgerekend heb je -in dit geval- na 44 jaar uiteindelijk meer voor je woning betaald.

Voordelen voor de erfpachter

Het grootste voordeel is de lagere prijs. Je moet de grondwaarde immers niet betalen.
Je hebt het volle genot en kunt dus verbouwingswerken uitvoeren zonder aan iemand toestemming te moeten vragen.
De registratierechten liggen ook lager omdat je het grondaandeel niet aankoopt. Je betaalt wel 2% op de jaarlijkse erfpachtvergoeding.
De jaarlijkse vergoeding (pacht) is fiscaal aftrekbaar via de personenbelasting.
De erfpacht loopt maximaal 99 jaar maar je kunt het eenvoudig verlengen.
Je mag een woning die je pacht, (gedeeltelijk) verhuren. In dat geval ligt jouw rendement een stuk hoger.
Erfpacht is overdraagbaar aan je kinderen.

Nadelen voor de erfpachter

Je bent nooit eigenaar. Erfpacht is daardoor eerder geschikt voor een tweede woning, niet voor je gezinswoning.
Niet elk pand op de markt is beschikbaar voor erfpacht. Erfpacht is bijvoorbeeld in trek voor appartementen aan de kust of een chalet in een vakantiepark.
Je bent de eigenaar niet, maar je bent wel verplicht om het onroerend goed te onderhouden en herstellingswerken uit te voeren. In principe mag de waarde van het vastgoed niet verminderen.
Jij betaalt alle belastingen die betrekking hebben op het goed.
Op het einde van de erfpacht, verlies je het genot.