Wanneer wordt een woning onbewoonbaar verklaard?

Waaraan moet een woning voldoen?

Liefst zijn alle huizen, appartementen, studio’s maar ook niet-zelfstandige woningen, zoals kamers, veilig. Dus zonder gevaar voor de gezondheid en voorzien van basiscomfort. Daarvoor moeten ze aan een aantal minimumkwaliteitsnormen voldoen. Is dat niet het geval, dan kunnen ze ongeschikt of zelfs onbewoonbaar worden verklaard.

Wie kan een verzoek indienen?

Vaak is het de bewoner zelf, maar eigenlijk kunnen alle belanghebbenden dat. Ook de gemeente, het OCMW, een sociale woonorganisatie, … kan zo’n conformiteitsonderzoek aanvragen. Probeer als huurder eerst het probleem aan te kaarten bij de verhuurder. Krijg je de deur (letterlijk of figuurlijk) in je gezicht, dan kan dit je volgende stap zijn.

Wat gebeurt er dan?

De gemeente zoekt uit of de klacht terecht is.

• Ziet het ernaar uit dat de eigenaar wil meewerken en kunnen de gebreken makkelijk en vlot (binnen de 3 maanden) hersteld worden? Dan kan de gemeente kiezen om te bemiddelen tussen huurder en verhuurder. Dat gebeurt via een waarschuwingsprocedure.
• De gemeente kan ook meteen de procedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid opstarten. In dat geval controleert een woningcontroleur nauwkeurig de woning aan de hand van een checklist. De gebreken worden opgesplitst in 3 categorieën. Kleine gebreken behoren tot categorie 1. Gebreken van categorie 2 zijn ernstig en hebben een negatieve invloed op de omstandigheden waarin de bewoners wonen. Ze vormen echter geen gevaar voor de veiligheid of gezondheid, maar maken een woning wel ongeschikt. Ernstige gebreken die zorgen voor mensonwaardige levensomstandigheden of een direct gevaar zijn voor de veiligheid of gezondheid behoren tot categorie III. Dat is een dikke ongeschikt én onbewoonbaar! De controleur bezorgt z’n verslag en advies aan de burgemeester.

Wie beslist?

Op basis van het onderzoek en de eventuele reacties van zowel eigenaar als mogelijke huurder, zal de burgemeester beslissen of de woning ongeschikt/onbewoonbaar wordt verklaard. Beroep aantekenen tegen het besluit kan binnen de 30 dagen.

Wat is het gevolg?

De woning komt in de Vlaamse Inventaris van Ongeschikte en Onbewoonbare Woningen (VIVOO) terecht. Een plekje in het VIVOO is niet zonder gevolgen. Staat jouw woning al minstens 12 maanden op de lijst? Dan betaal je als eigenaar mogelijk de belasting op ongeschikte en onbewoonbare woningen. Riskeer je een boete en/of gevangenisstraf als je de woning te huur stelt. De eventuele huurder kan naar de vrederechter stappen om z’n huurgeld terug te vragen of zelfs het huurcontract nietig te laten verklaren. Maar hij loopt zelf ook het risico een ander onderkomen te moeten zoeken. Tijd om uit je k(r)ot te komen, dus! Na de werken moet de eigenaar aantonen dat alles tiptop in orde is. Een nieuw onderzoek kan de ongeschiktheid of onbewoonbaarheid vernietigen.

Wat als de nood de wet breekt?

Is het gevaar voor de bewoners, omwonenden of passanten te groot? Dan kan de burgemeester artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet inroepen. Hiermee kan hij maatregelen nemen om ieders veiligheid en gezondheid te garanderen. Dat kan gaan om een bevel tot het stutten van de voorgevel of zelfs de ontruiming van woning.