COVID-19: Verplichte sluiting van de zaak maar wat met de huurprijs?
Eén van de maatregelen die de overheid genomen heeft om de verspreiding van het COVID-19-virus tegen te gaan, voor ondernemingen mogelijk zelfs één van de meest ingrijpende, is de verplichte sluiting van niet essentiële zaken en winkels. Hierdoor lopen deze zaken uiteraard heel wat inkomsten mis terwijl de vaste kosten blijven doorlopen. Een vaak grote vaste kost is de huurprijs voor zaken die hun (handels)pand huren. Hoe zit het nu met de verplichting tot betaling van de huurprijs?
Geen specifieke regeling door de overheid
Naar aanleiding van de begrijpelijke beslissing van de overheid om een verplichte sluiting op te leggen aan niet essentiële zaken, heeft de overheid voorzien in heel wat steunmaatregelen.
Geen van deze steunmaatregelen voorziet echter in een regeling met betrekking tot de betaling van de huurprijs zodat partijen dienen terug te vallen op de wettelijke bepalingen.
Huurders roepen dan vaak overmacht in om de betaling van de huurprijs (soms geheel eenzijdig) stop te zetten of uit te stellen.
Kan de huurder zich op overmacht beroepen?
Huurders zullen veelal stellen dat zij, gelet op de verplichte sluiting, inkomsten mislopen waardoor zij financieel in de onmogelijkheid zouden verkeren om de huurprijs te betalen.
Hoewel deze insteek vanuit het standpunt van de huurder begrijpelijk is, verschuift men hierdoor de impact van de verplichte sluiting opgelegd aan de huurder integraal naar de verhuurder. De huurprijs die de verhuurder maandelijks ontvangt, is niet steeds pure winst. De verhuurder dient op zijn beurt namelijk vaste doorlopende kosten te betalen (o.a. leningen).
De financiële onvermogendheid van de huurder wordt dan ook niet aanvaard als overmacht.
Bovendien wordt het gehuurde pand nog wel gebruikt door de huurder. Niettegenstaande de huurder zijn winkel niet mag openen voor het publiek, bezet de huurder het pand zodat hij wel nog het genot heeft van het pand.
Andere uitweg voor de huurder?
Tegen het argument van de verhuurder dat de huurder het pand nog wel gebruikt en er derhalve het genot van heeft, zal de huurder mogelijk opwerpen dat er sprake is van genotsderving.
De huurder zou zich op artikel 1722 van het Burgerlijk Wetboek kunnen beroepen om de vermindering van de huurprijs of zelfs de ontbinding van de huurovereenkomst te eisen.
Aangezien de huurder zijn zaak niet mag openstellen voor het publiek, heeft hij niet het volledige genot van het gehuurde pand en kan hij inroepen dat het gehuurde pand gedeeltelijk teniet is gegaan.
De huurder kan ook de uitvoering van de overeenkomst te goeder trouw van artikel 1134 van het Burgerlijk Wetboek inroepen en stellen dat de verhuurder rechtsmisbruik maakt door in deze omstandigheden de (volledige) huurprijs te vorderen.
Rechtspraak zal (later) volgen.
Over deze uitzonderlijke situatie, die nog nooit is voorgevallen, zal binnen afzienbare tijd wellicht uiteenlopende rechtspraak van de Vrederechters en in beroep van de Rechtbanken van Eerste Aanleg volgen totdat het Hof van Cassatie zich hierover uitspreekt.
Elk dossier zal apart moeten bekeken worden en zelfs met precedenten van het hoogste rechtscollege zal de rechter nog elk geval anders kunnen beoordelen omdat de feitelijke situatie kan verschillen.
Een goede aanpak van in het begin en overleg is essentieel
Hoewel huurders en verhuurders enerzijds aangeven open te staan voor overleg, hebben diverse huurders anderzijds reeds aangegeven te weigeren de huurprijs nog te betalen waarop verhuurders aangeven gerechtelijke procedures niet uit de weg te zullen gaan.
Aangezien voor zowel de huurder als de verhuurder de situatie buitengewoon is waarbij beide partijen de gevolgen van de door de overheid opgelegde maatregelen zullen voelen en er geen eenduidige regeling omtrent de betaling van de huurprijs bestaat, is de beste oplossing om in onderling overleg te treden teneinde een regeling uit te werken die voor beide partijen haalbaar is en aan de noden van beide partijen tegemoet komt.
Van in het begin is het belangrijk dat de verhuurder zich door een gespecialiseerd advocaat juridisch correct laat informeren en bijstaan en de juiste houding tegenover zijn huurder aanneemt, wat kan leiden tot een onderhandelde oplossing of tot een gerechtelijke procedure met kans op welslagen.