Kan je een huis kopen in naam van iemand anders?

Wat is de commandverklaring?

De commandverklaring is een clausule die kan worden opgenomen in een onderhandse koopovereenkomst. Hierbij geeft de werkelijke koper of command iemand de opdracht om hem of haar te vervangen in de koop van een woning. Diegene die aangeduid wordt, is de gecommandeerde. Hij of zij zal de command vervangen als rechtstreekse contractspartij en staat ook op het compromis. Nadien zal hij binnen een vooropgestelde termijn de werkelijke koper of command aanduiden.

Naast een onderhandse verkoop, kan dit ook van toepassing zijn bij een openbare verkoop. Daarbij verklaart de notaris bijvoorbeeld dat bij een bepaalde woning het toegelaten is een command toe te laten. Dat wil dus zeggen dat je anoniem een woning kan kopen door jezelf te laten vertegenwoordigen door een derde, de gecommandeerde. Jouw identiteit wordt pas na het bindende compromis bekend gemaakt.

Waarom zou je de commandverklaring gebruiken?

Er zijn een paar redenen waarom je misschien zou overwegen om een woning anoniem te kopen of je identiteit (nog) niet wil bekend maken aan de verkoper.

• Je bent beroemd of schatrijk: dat is een indicator voor de verkoper om het onderste uit de kan te halen en de verkoopprijs op te drijven, want ‘je hebt geld genoeg’.
• De woning heeft een emotionele waarde voor jou als koper: de verkoper kan om die reden eveneens de prijs opdrijven omdat je misschien je ouderlijke woning koste wat het kost wil verkopen.
• Je wil de woning of bijvoorbeeld de grond kopen waarbij een verkoop uitgesloten zou zijn mocht de verkoper jouw identiteit kennen, zoals de aankoop van een aangrenzend perceel om jouw domein uit te breiden.
• Een verkoop zou sowieso uitgesloten zijn omdat je in onmin leeft met de verkoper. Op die manier kan je nog steeds de woning kopen.

Hoe gaat de commandverklaring in zijn werk?

Concreet kan je iemand anders de volmacht geven om voor jou de woning aan te kopen en alle handtekeningen op papier te zetten. Het Burgerlijk Wetboek stelt hier helaas geen algemene regeling in. Een eerste belangrijk punt dat wel gesteld moet worden bij de commandverklaring is een vastgelegde clausule in de verkoopsvoorwaarden. Deze staat er niet standaard in en moet zowel bij de onderhandse – als de openbare verkoop opgenomen zijn.

De gecommandeerde – de ‘eerste’ koper – wordt aangeduid door de werkelijke koper en neemt zijn of haar rol volledig over, tot en met het ondertekenen van het compromis. De uiteindelijke koper, oftewel de command, kan aan de verkoopsvoorwaarden niets meer mogen en kunnen wijzigen. Opgelet: ben jij de gecommandeerde bent en koopt de command de woning niet, dan is de eerste koper gebonden aan het compromis. Daarom leg je ook op voorhand vast -met goedkeuring van verkoper- dat kopen met command toegestaan is.

Wat na aankoop?

Wel, nadat de gecommandeerde het compromis getekend heeft, moet de echte koper aangewezen in een commandverklaring binnen de vijf dagen na het tekenen van het compromis. De akte zelf moet vervolgens geregistreerd worden binnen de termijn van vijftien dagen.

Wat met registratierechten?

Je zou kunnen aannemen dat wanneer een woning een transactie heeft gedaan van de verkoper naar de gecommandeerde, en vervolgens van gecommandeerde naar de werkelijke koper -de command-, dat men twee keer registratierechten zouden moeten betalen. En dat is niet het geval, op voorwaarde dat je het spel volgens de regels speelt:

• De commandverklaring -dus het aanstellen van de werkelijke koper na het compromis- moet uitdrukkelijk vermeld worden in de overeenkomst.
• Het aanwijzen van de werkelijke koper -de command- moet ten laatste de vijfde werkdag aangewezen worden bij notariële akte. Dit moet ondertekend worden door zowel de eerste -de gecommandeerde- koper als de werkelijke -de command- koper.
• Deze notariële akte (van aanwijzing) met de wijziging van de werkelijke koper moet onderscheiden worden van de notariële akte die de notaris na maximaal vier maanden moet laten verlijden. De notariële akte van aanwijzing -waar de werkelijke koper zijn identiteit dus bekend maakt- moet worden geregistreerd binnen de vijftien dagen.
• De commandverklaring en de aanvaarding ervan moeten ‘zuiver en eenvoudig’ gebeuren. Dat betekent dat de werkelijke koper alle voorwaarden van de oorspronkelijke overeenkomst -zoals onder andere de prijs- respecteert en ongewijzigd laat.